相続登記
相続登記とは
不動産を相続により取得した者が、不動産の名義を故人から相続人に変更する旨、法務局に対して申請する手続きのことです。
相続が開始されても、自動的に不動産の名義が変更されるのではなく、相続人、受遺者が法務局へ不動産登記申請をしない限り、ずっと故人の名義のままです。
相続登記の期限
相続登記の期限は法律では決められていません。現在は、放置していたとしても、罰則があるわけではありません。
相続登記をせずに放置するデメリット
しかし、故人名義のままでは当該不動産の売却や賃貸、抵当権設定ができず、これを用いた金融のタイミングを逃すことになります。
さらに、放置していることで、二次相続、三次相続が発生してどんどん相続人が増え、相続登記申請手続きに膨大な手間がかかってきます。
相続登記の義務化
不動産登記上、誰が相続人であるか不明の不動産が年々増えており、空家問題とともに深刻な社会的問題となっています。
そこで、２０１９年２月、法務省から相続登記を義務化する方針が発表され、立法に向けた準備が進められています。相続登記が義務化されれば、その期限も定められることになるでしょう。
相続登記の３つのパターン
１.遺言の内容に従った相続登記
遺言書があり、その中で遺言執行者が指定されていれば、不動産の名義変更が積極的になされます。指定がなければ、不動産売却をきっかけに相続登記がされることが多いです。
ただし、公正証書遺言であればあまり問題となりませんが、自筆証書遺言ではその有効性について問題となることがあり、仮に無効となった場合には、遺言を用いて相続登記をすることができません。
この場合は、下記の遺産分割や法定相続に従った相続登記をする必要があります。
２.遺産分割協議に従った相続登記
まず、遺産の範囲や法定相続人全員の確認をするために金融機関への照会や戸籍謄本の取り寄せをしなければならず、多少の時間がかかります。その後、遺産分割協議をして、その結果に基づいて、相続登記をします。
３.法定相続分に従った相続登記
遺産分割協議ができない、あるいは、協議は催行できても誰が不動産を相続するか決められない、といった場合に、法定相続分に従って相続登記をすることができます。この場合、以下の２つのケースがあります。
①法定相続人全員で登記をする。
法定相続分どおりに登記をする場合には、必ずしも遺産分割協議書が必要でないため、戸籍謄本を提出するだけで容易に手続きができます。
しかし、不動産の共有状態から生じるリスクを、その後の売買契約や新たな相続時に持ち越すだけではなく、さらに複雑にしてしまうおそれがあります。
②共同相続人のうち１人が単独で登記をする
不動産所有における保存行為として、相続人のうち１人が、他の相続人に黙って、単独で相続登記ができます。
これは、他の相続人が遺言に従って登記上の不動産の名義を取得してから遺留分侵害請求をするよりも、登記上で法定相続分の名義を確保した方が有利であると考えて、先回りをする場合に用いられる方法です。
また、相続人のうちの誰かが、自己に有利なように遺産分割協議書を偽造して勝手に相続登記をするおそれがあるため、それを防止すべく先に法定相続分に従って相続登記する場合もあります。
ただし、これらによると、登記識別情報が申請人のみにしか交付されないために、その後、売却などで所有権移転登記をする場合、登記識別情報を持たない相続人には、別途、司法書士などによる本人確認情報の費用（相場は５～１０万円と言われています）がかかってしまうという不利益が生じます。もちろん、相続人間の関係も悪くなります。できるならば、この方法を利用しないように相続人間でよく話し合うことをお勧めします。
まとめ
相続において最大の山場は遺産分割協議だとすれば、その後の相続登記は消化試合のようにお考えの方は多いのではないでしょうか？
しかし、相続登記をせずに放置すると、新たなトラブルの原因になったり、相続登記の方法自体が相続人間の火種にもなりかねません。登記のタイミングとその態様を、一度専門家に相談することをお勧めします。